2021展望：“三道红线”之下，房企业绩增速将普遍下降

距离2020年结束还剩下不到三天的时间，各大房地产企业还在努力进行最后冲刺。

  虽然今年头部房企的销售规模还在扩大，全年千亿房企数量将增加到40家左右，但部分房企受疫情所困，业绩完成情况不甚理想。克而瑞研究中心近日发布的报告预计，在“三条红线”影响，以及经营压力不断加剧的背景之下，2021年更多规模房企的业绩增速或将进一步放缓。

  房企单月业绩增速持续回落

  克而瑞研究中心的报告显示，一季度TOP100房企整体的累计操盘业绩规模同比下降20.1%，受疫情影响最为显著。二季度，市场逐步恢复，百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年以来，随着项目施工进度加快、企业供应增加，规模房企去化成效显著。TOP100房企第三季度的单月操盘业绩同比增速均维持在25%以上，并在8月达到年内30.7%的高位。

  从整体情况来看，虽然房企年内供货和销售节奏后移、下半年供应量显著提升，累计业绩增速也在7月实现转正。但今年四季度市场整体的下行压力犹存、去化率承压，截至11月末百强房企的单月业绩同比增速自8月以来持续回落。

  行业压力加剧，规模房企增速放缓

  另一方面，在年内疫情对国内房地产市场的影响下，部分规模房企业绩增速与2019年相比，呈现出进一步放缓的趋势。根据克而瑞研究中心选取的45家规模上市房企，通过其2018年至2020年前11月的业绩披露计算可比口径下的业绩增速。

  截至11月末，这部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的20%放缓至11.2%。在监测的45家企业中，28家房企增速有明显放缓，5家房企业绩转向负增长。作为目前行业百强中的头部企业，这部分规模上市房企业绩增速的放缓也是目前行业压力加剧的信号。

  克而瑞研究中心分析认为，在“三道红线”的压力下，房企投资和规模扩张的动能将进一步降低。房企在今年普遍规模降速、部分负增长的情况下，2021年企业增速将普遍下降，不排除将出现更多业绩负增长的企业，甚至龙头房企。

  未来房企内生实力是关键

  综合来看，在目前的行业竞争格局下，大型房企增速放缓、经营压力加剧。同时，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限、规模竞争压力提升。特别是今年9月在房地产资产新规“三道红线”试行后，企业融资端进一步收紧、对投资、开发、销售节奏都产生了一定影响。未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。

  展望2021年，中国房地产行业势必仍将面临考验。在行业增速放缓的大背景下，无论是疫情的冲击，还是“三道红线”都更加考验房企的经营实力。对于房企而言，防范风险，更好地适应市场调整是第一要务。克而瑞研究中心预计，未来现金充裕、财务稳健的房企将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇，一些央企、国企的优势将进一步凸显。

  同时，需求侧改革的提出也对房企提出新的课题。在需求侧改革推行下，市场将更加关注需求端的特征与变化趋势，消费结构也会发展深刻变化，仅从供应端发力将难以适应市场趋势。这将倒逼房地产行业转变发展思路，加速向买方市场转型。能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。