全国超20城加强商品房预售资金监管，房地产开启强监管时代

近日，一则河南某烂尾楼业主苦等七年无法入住的消息引发社会关注。

  据业主杨磊磊回忆，当年在售楼处看到项目位于城中心、环线地带、紧临两条地铁线路时便怦然心动，立刻交了40%的首付款24.9万元。2017年，项目未如期交付，之后间歇性停工。在经历长达7年的等待后，还是遥遥无期，直到2020年全面停工。

  无奈之下，陆续有几十位业主选择住进这“没水没电没门没窗”的“新房”，业主李菲母女便是其中之一。如今，北方早已开始供暖，但住在烂尾楼里的业主们，只能依靠钉在窗框上的塑料薄膜避风。有的搭起帐篷睡觉，有的靠盖军大衣保暖。

  这样的日子不知还要过多久，但李菲母女已对眼前的一切习以为常了。只不过女儿会时常念叨：“妈妈，我们下辈子住好一点的房子吧！”每当这时，李菲就满眼含泪。而根据最新消息，虽然目前已有品牌房企着手接盘事宜，但因项目体量大、环节多，导致进度较为缓慢。

  实际上，由于目前国内商品房销售多为预售模式，此前各地也均出台了商品房预售资金监管政策，由于具体落实情况不统一，一些地方预售资金被挪用的情况并不鲜见，也因此导致了部分项目陷入烂尾风险。

  多地加强预售资金监管力度

  为了确保商品房预售资金用于项目建设，保护购房者权益。今年以来，全国多地加大对于商品房预售资金的监管力度。

  根据中房网不完全统计，目前全国已有超过20个城市出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则，且内容主要集中于“专户专存、专款专用、全程监管、节点支付、多方监督，以及信用等级”等方面。此外，以北京为代表的部分重点城市近期还针对商品房预售资金监管开展了专项检查。

  以成都为例。成都方面要求，将商品房预售款全部直接存入监管账户，房企不得以其他任何形式违规收取购房款。将预售款余额根据工程建设各进度节点支取，同时，将预售款监管额度与企业信用等级挂钩。佛山方面的政策也与此类似，按工程节点设置四个预售资金留存节点，留存比例根据企业的诚信分值进行调整。

  西安方面，强调严禁商业银行将预收资金私自留存或划转至开发企业其他账户，住建部门要严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，并建立预售资金监管银行的信用管理体系。

  从以上三个热点城市的政策内容看，除根据工程建设进度节点核拨预售资金外，房地产企业的信用等级也将与监管额度挂钩，其重要性不言而喻。

  贝壳研究院此前发布的一份报告显示，多地出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则的内容主要集中于四个方面：一是，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是，要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是，对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是，在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

  值得注意的是，为解决商品住房预售制度带来的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发企业收钱跑路等一系列问题，今年3月份，海南省曾明确提出要改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。而商品房预售制度，在我国已经实施大约26年。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近期在融资环境趋紧下，越来越多的城市加强商品房预售资金的监管，避免开发商拿到回款后跑路现象的发生，在“三道红线”压顶下，行业资金压力更甚，建立商品房资金监管的细化制度尤其重要。

  防范风险，监管从严成大趋势

  今年以来受疫情影响，多个省市为减轻企业压力，曾一度放宽对房地产企业的预售资金拨付管制。据中房网不完全统计，自今年2月起，大概有10余省（市、县）曾陆续放宽商品房预售资金监管力度，但这些措施也多于今年6月30日截止。

  随着国内对疫情的有效管控，经济逐步回归正常。作为中国经济重要“压舱石”、金融风险****“灰犀牛”的房地产业，关联上下游产业众多，又与银行信贷、地方财政收入和民生问题关系密切。因此，加强监管与防范风险对于房地产行业尤为重要。

  12月11日召开的高层会议上，再次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，这一基调也将贯穿下一个行业发展周期。此外，近期金融高层密集发声，都提到风险防范是当下重要监管内容，其中也都在强调防范化解金融风险时提及了房地产。所以，未来对于房地产监管从严将成为一大趋势。

  而从去杠杆、“三道红线””这些监管的逻辑不难看出，把监管延伸至预售领域是必然的，可以说，商品房预售制度是国内开发商们“高周转”模式能大行其道的重要“元凶”之一。进行预售资金监管，就意味着控制了开发商的现金流命门，对于去杠杆、降风险的重要性不言而喻，同时，还能大大降低项目“烂尾”的风险。

  公众号“丁祖昱评楼市”文章指出，从预售资金监管的趋势来看，大概率将倒逼预售制改革或调整，现房销售的预期也仍然存在。

  就房企而言，预售制的监管改革也意味着行业发展由“增量”转向“提质”已是必然趋势，倒逼企业更加注重产品质量，提高运营管控能力，只有不断优化产品线、提升产品力、保证项目按质交付，未来才可能在市场谋取有利地位。前述文章也警示，未来一旦进行现房销售，对房企的资金体系或有较大冲击，特别是依赖预收账款的房企，将面临更大的经营风险。

  （注：文中人物皆为化名）