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独家|江苏上半年房市观察:持续回暖,稳字当先

发布时间:2020-07-27 18:09:12 作者:南通市房地产业协会 来源: 浏览:180

7月16日,国家统计局发布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局解读,6月面对复工复产复业复市继续推进,住房需求持续释放,70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格微涨。江苏的南京、无锡、扬州、徐州,在这70个大中城市之列。

房价:一个“稳”字管半年

对于今年1月至5月,70个大中城市商品住宅销售价格指数,国家统计局解读的关键词依次为“总体稳定”“稳中有落”“总体稳定”“稳中略涨”“环比略有上涨”。可见,一个“稳”字能够概括这半年的商品住宅价格。

2月最为特殊,受疫情影响,扬州新建商品住宅、二手住宅无成交,价格视为没有变动;南京新建商品住宅出现环比0.1个百分点的微弱回落;无锡二手住宅环比下降0.3个百分点。在上半年其他月份,这4个城市的新建商品住宅、二手住宅价格,环比、同比都为微涨态势。

交汇点记者在国家统计局网站查到,江苏全省商品住宅销售面积,2月仅为759.13万平方米,3月为1899.14万平方米,4月为2904.95万平方米,5月回升到4212.90万平方米,为去年同期的96.8%。

在“房住不炒”的政策下,消费者购房心态少了几分焦虑。在南京一家科技公司工作的袁林,两年前卖掉江南主城的一套小房子,想换套江北新主城的房子。两年来,她成了江北各楼盘的常客,前后参与7次新楼盘开盘摇号,摇中一次,因对户型不满意而弃号。她说,在新房仍然限价、限购的调控政策下,新房价格不会涨太快,不如再等等。

今年元旦,《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》开始实施,袁林符合这一新政中人才的条件,申请到“人才购房证明”。6月1日,袁林参加江北热门楼盘“江畔都会上城”。这一次摇号,普通房中签率1.43%,而人才房中签率为6.75%。袁林摇中,且选到满意的户型。

成交:二手房交易回暖迅速

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华教授认为,上半年江苏房地产市场在城市间存在分化,有的城市相对较冷,而苏南城市、南京、连云港等市上半年房价上涨幅度稍大一些。

吴翔华介绍,目前南京、无锡、徐州、常州、扬州和南通、苏州等市实施限售政策,南京、苏州、无锡、淮安、扬州和镇江句容等城市实施限购政策,而限价几乎在全省各地都存在。对于限购和限价城市,二手房市场的表现比新房市场更有参考价值。

7月14日,365淘房存量房中心与网尚研究机构联合发布的“2020年上半年二手房数据”显示,今年2月南京二手房成交量不足1000套;3月成交回温明显,共成交9153套;6月达到近年新高——11771套,同比上涨82.2%。

在南京河西地区一家金融机构工作的李小姐,2019年底从板桥换购了热门板块河西南一套99平方米的二手房。这是一个新房、二手房价格倒挂较为明显的区域,李小姐签购房合同时有几分犹豫,毕竟比摇中新房的同事多花100多万元。最近半年,李小姐经常上网刷一刷小区二手房成交价,看到房价在涨,也就安心了。

影响二手房价的因素是复杂的。365淘房存量房中心总经理单伟认为,今年南京市教育局推出的“公民同招”入学政策,带动了有学区优势的二手房成交量增加。南京市河西南部一个小区,由于今年学区划定,挂牌价同比涨幅高达18%,成交量也居于高位。

根据证券时报·数据宝发布的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》,连云港市成为全国二手房价涨幅榜第一名,6月份二手房均价10685元,相比去年底上涨14.99%。不过,去年底连云港市二手房均价环比下跌13.44%。因此,这一涨幅还要客观看待。

消费:刚需与改善型需求俱旺

上半年南京二手房市场上,60平方米以内房屋挂牌量同比增长38%,此类房屋多为主城老旧学区房;90平方米-180平方米大面积户型,挂牌套数也明显增加,此类房源业主一般会购置更高端的改善型住宅。

上半年无锡住宅成交数据显示,90-144平方米的住宅占70%。今年6月,该市新房均价达到20222元/平方米,首次突破均价2万元/平方米。“这个成交结构说明,无锡市场是一个以刚需和改善型为主的市场。”无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵分析,“一方面,土地市场的热度传导到新房市场;另一方面,住宅品质在提升,健康节能房、智能家居房、科技住宅等等适销对路产品受到市场青睐。随着苏锡常一体化和无锡新一轮城市建设加速,生态环境、产业支撑和人口导入的加强,无锡的城市价值会进一步提升。”

南通市房地产业协会常务副秘书长汪均介绍,据世联行统计,上半年南通成交 11040 套住宅,同比减少 1452 套、下降 11.6%。上半年《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法(试行)》出台,为无房居民特别是选择南通的无房人才增加购房机会、减轻购房压力。五六月份,南通楼市明显复苏,开盘常供不应求,通州区6月份住宅成交面积达28万平方米,创历史新高。预计下半年南通房地产市场还将有好的销售局面,持续稳健发展。

调控:出让土地时即“限房价”

吴翔华分析,房地产市场3月开始逐渐复苏,到五六月份新房、二手房成交量上涨都较快,主要一季度市场需求叠加至二季度集中释放。同时,为了刺激经济复苏,各地出台了不少较宽松的政策,一些地方政府在土地出让方面也加大力度,一定程度上会影响人们的投资预期,刺激更多人入市。

中国指数研究院发布的“2020年上半年全国300城市土地市场监测数据”显示,土地出让金总额在500亿元至1000亿元的城市有11个,苏州、南京、南通、无锡位列其中。

6月5日发布的《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告(2020年宁出第07号)》,备受关注——8幅涉宅地块都设置了毛坯房销售限价,且在地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为竞争人才房建筑面积。这是南京首次采取“限房价、竞地价”土地出让的方式,意味着房地产开发企业拿地之际,便“拿”到未来新房售价的“天花板”,传递出南京坚决稳定地价、房价的态度。7月10日,除1幅地因故终止出让外,其他7幅地块成功出让,其中5幅“触顶”。

4月21日,南通市通州区地块竞拍超300轮,溢价率近60%。汪均认为,今年初,南通确定了“长三角一体化新门户城市”的城市新定位,加上通州湾全力打造江苏新出海口、南通新机场选址、北沿江高铁开工提前、沪苏通铁路正式开通运营等重大利好,包括房地产开发企业在内的国内外企业更加看好南通。南通今年在加大土地供应总量的基础上,4月首现“限地价+限房价”的“双限”地块。“土地出让实行‘双限’,是南通稳步推进房地产市场‘一城一策’工作方案,实现‘稳地价、稳房价、稳预期’目标的重要举措。”汪均说,“一般来说‘双限’地在两年后新盘交付,如果售价跟周边二手楼盘差距不大,就会在一定程度上抑制炒房客的冲动,促进房地产市场平稳健康发展。”